商业地产市场的不平衡对买家来说是一个挑战

商业房地产买家和投资者面临着大克利夫兰的混合市场。竞争对于工业物业具有重要意义,而办公空间市场的市场正在寻找最佳折扣的可用库存。

劳动力和材料短缺等因素正在新建建筑和装修中的进展。虽然一些买家和前瞻性租户正在推出郊区,但在城市地区仍有浓厚的兴趣,以安抚城市为导向的千禧一代。

这个混合的、竞争异常激烈的市场是一个挑战,需要知识和专业知识来驾驭。

智能业务谈到Cushman&Wakefield |Cresco房地产合伙人西蒙Caplan关于大克利夫兰商业房地产市场的状态。

工业市场的现状如何?

在大克利夫兰的工业房地产市场上有很多兴趣。买家正在寻找投资和/或占据的物业。自2020年代的第二季度自2020年代以来,市场仍然存在活跃,并没有显示出迹象。许多制造商希望扩展其设施,因为业务良好,长期前景也很强劲。目前,在现有建筑物中享有销售的质量较高的销售空间缺乏缺乏。目前的工业空缺率低于20多年。销售定价和租赁费率升级。一些买家希望建立一些买家而不是发现自己。但这具有与自己的大流行有关的挑战。需求和供应链中断都推动了某些建筑材料的等待时间,并推动了成本。 Further, a shortage of workers in the construction industry has been exacerbated by the pandemic, leaving contractors short on help. These factors have left owners who are looking to expand their properties to face construction pricing that is considerably higher than it was two years ago, compelling many to look for a bigger facility to buy. Quality investments are getting harder to find.

办公室和零售业发生了什么?

在写字楼领域,市中心和郊区市场上的潜在租户数量都有所上升。大多数办公室用户,无论是想租还是想买,都希望在疲软的办公市场中利用超级交易。但可供出售的高质量写字楼数量有限。

许多公司开始将员工送回办事处以提高合作和生产力。他们还希望有效地吸引和船上新员工。一些公司正在寻求扩展到更大的办公空间,以利用感知租赁折扣。其他人正在缩小尺寸,要么是因为他们在大流行期间受到了击中,已经调整到遥控工作,或者可以利用酒店为员工提供酒店。

许多大型零售商的关闭为仓库或其他非零售用途的转换提供了机会,这通常会降低房地产的价值。然而,随着新冠肺炎疫情限制的解除,零售业务将大幅回升。人们会回到商店购物,在餐厅用餐,经常去体育和娱乐场所。因此,对现有零售空间的商业需求正在上升,在许多以前被占用的地方出现了新的业务。

买家如何才能最好地驾驭当前的市场?

今天的商业地产市场竞争非常激烈。为了跟上形势的发展,买家需要迅速采取行动。这就需要与一个熟悉市场的专家合作,他能在交易出现的时候就赶到交易前,这通常是在它被发布到公众可以访问的列表之前。买家和潜在租户需要联系经验丰富的商业房地产经纪人,他们可以确保准确和及时的信息。这一点,加上房地产经纪人对房地产的区域知识、趋势和商业需求,将确保买家知道何时、什么以及如何利用市场机会。

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在意外时期满足您的要求

工业部门的公司正在寻找方便用户的设施,丰富的设施,可以最好地利用提高他们的员工的工作经验。

“历史上,大多数用户刚刚专注于生产或分发产品所需的设施,”Joseph V.Barna,校长Cushman & Wakefield |CRESCO房地产公司。“如今,人们的偏好发生了显著变化,这使得市场上有限的建筑变得过时。”

他说,一些建筑物可以进行翻新,但往往的投资往往是持久的。

“工业部门的雇主越来越关注让员工快乐,这转化为员工 - 在熟练工人在需求量高的市场中重要的东西,”Barna说。“这在他们想要的设施中出现了他们想要的设施,对房东有意义的影响。”

智能业务谈到Barna关于在紧张的市场中识别合适的工业性质。

什么是工业用户选择房地产的方式变化?

工业变得更加复杂,加剧了当地,区域,国家和全球各级的熟练商人的严重短缺。这种短缺还有其他一些原因。人口衰老,而出生率正在减少,因此人们利用这些所需的技能进入劳动力的人数减少。进入劳动力的年轻人已将个人履行和贡献捆绑在职业生命中。所以,如果他们不开心,如果他们不觉得自己的工作有意义,他们并不感兴趣。这一点强调了保留工作。因此,将员工保持幸福现在被视为保留至关重要。设施的设施可以走向这一点。

这种变化如何影响大克利夫兰地区的房地产市场?

大克利夫兰市场的选址过程已经变得极其复杂。我们的工业库存总计约5.11亿平方英尺。但根据目前的标准,大部分产品已经过时,功能也已经过时。A类工业地产约占我们库存总额的3%;其他的都是B C D或过时的。此外,我们3.7%的空置率是历史最低水平,所以当楼盘进入市场时,很快就会有多个合格的买家或租户提出报价。工业房地产市场竞争非常激烈。

工业地产用户如何才能得到他们想要的?

预先计划。当租约即将到期或销售额上升到需要更大设施的程度时,提前完成。然后,定义需求。公司应该考虑他们在五到十年中的需求。一旦确定了他们的要求,他们应该立即开始分析市场。

探索新建筑也是有利的。由于建筑成本继续增加,因此建立昂贵。但是,通过市政当局,国家和县的激励可以抵消新建筑的成本。购买一处现有房产意味着对一幢本质上仍然是砖和砂浆的老建筑进行重大投资。新建筑可能会产生激励优势,可以帮助关闭金融差距,并确切地让用户究竟是他们想要的。此外,节能结构,包括机械系统,将显着降低前进的运营成本。

此外,要跳出思维定势。如果你只需要一个5万平方英尺的建筑,那就考虑买一个10万平方英尺的建筑,找一个部分租户来抵消成本。或者从想要缩小规模的公司手中购买一栋更大的大楼,并将其作为部分租户。

工业用户可以探索多种途径,以满足他们的需求,并实现价值最大化。通过组建合适的团队——财务顾问、房地产专家和律师——然后探索所有选项,为最终用户实现最大的结果,可以更容易地实现这一点。

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随着竞争的加剧,投机性开发商必须迅速采取行动

在克利夫兰工业市场,第四季度的空置率预计将下降到3.7%,这是历史上最低的。随着经济的钟摆继续向服务型市场而非生产导向型市场倾斜,这推动了对更新、更功能型结构的需求,尤其是高隔间的散货配送仓库。

尽管克利夫兰的投机性房产往往由本土开发商建造,但纽约和芝加哥等更大市场的竞争意味着克利夫兰正获得一些全国性开发商的关注。beplay平台

“我们每周都会从想要土地上的开发人员来打电话,这些人为规范建筑物,”SIOR,高级副总裁CCIM J.Pofok说Cushman&Wakefield |Cresco房地产。“州外开发商肯定对俄亥俄州东北部的市场很感兴趣。”

现在很难找到Cuyahoga县的大片可用土地,因此兴趣在峰会和麦地那县等第三次市场上捡起来。beplay平台这意味着机会,在铁很热的同时能够引人注目的开发人员。

智能业务他与Pofok谈论了克利夫兰和周边市场的投机开发。beplay平台

随着投机建筑的增加,房地产市场发生了什么?

租户们看到了居住成本的增加。在过去,租客可以做一到三年的短期公寓交易。但市场已经发生了变化,房东得到了5到7年的合同,每年增长2%。

买家的成本也在增加。一家最近在帕尔马购买的财产的公司为每平方英尺的价值设定了一个高基准,而且公司剩下并投入市场的建筑物在仅次出现之后签订合同。

这并不是说所有的建筑物都迅速出售。它真的是关于在合适的时间将右边买家连接到正确的财产。

规格建造的属性如何影响租票?

由于空置率如此之低,租户可以从200万平方英尺的规格建筑中受益,因为对更现代化设施的需求仍然很大。开发商正在建造更多的分销或轻型组装结构。这些建筑的面积从12.5万平方英尺(约合42.5万平方英尺)到25万平方英尺(约合42.5万平方英尺)不等,天花板高28至32英尺(约合43.4米),后面有卡车码头,还有象征性的办公空间。公司通常能够利用立方体的高度,从而减少他们的占地面积,这有助于抵消新建筑更高的租金。

谁应该利用这个?

侵略性的开发人员有现金,可以迅速反应,现在应该采取现有市场。有一个元素,“如果你建造它,他们现在将在市场上来。积极性和能够迅速移动的公司应该在这个市场中看到很多成功。

它真的很快就可以在地面上铲子。购买房产后,开发人员需要在那里,在几天或几周内打破地面。已经购买土地的开发人员并期望等到下一个春天将在曲线后面六个月。

虽然权宜之计很重要,但尽职调查也很重要。开发商还需要完成分区和环境工作,并与市政当局讨论场地布局。有这方面经验的开发者会做得很好。

市场上有租户的需求,也有寻求交易和回报的投资者资金。两者都依赖于开发人员来启动这个过程。

有什么风险?

定时和位置与建立合适的产品一样重要。外出到极限三级市场并施加了500,000平方英尺的规格建筑尚未有意义。焦点仍处于主要和二级市场。beplay平台

现在市场上有很大的机会。但展望2021年,尽管经济似乎在以良好的速度向前发展,但不那么确定。

克利夫兰市场可以很容易地吸收另一百万平方英尺的规格特性,对市场空缺率没有显着影响。但这要求开发人员要积极,找到正确的污垢并进入建设。

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利用房地产顾问导航前所未有的挑战

Covid时代正在影响我们所有人,但它对房地产的影响是不平衡的。在任何经济中,某些房地产行业比其他物业更多地移动,今天的不确定性并非不同。可靠,专家咨询是成功导航当今市场的挑战,以便买方,卖家,房东和租户的挑战。

该公司高级副总裁艾略特•基耶夫斯基(Eliot Kijewski)表示:“我们一直在不停地与客户交谈,他们都有不同的目标和挑战,但他们都受到了当前市场不确定性的影响。Cushman&Wakefield |Cresco房地产。“任何人说他们在这些前所未有的时期都有所有答案是张贴的。但是,我们可以通过数据,经验和了解市场发生的事情来改善客户的立场。“

智能业务与Kijewski谈到了专家建议在不确定市场的重要性。

市场如何影响买家?

这个市场对买家来说很艰难,因为缺乏房地产库存——企业可以轻松移动和增长的可用空间。俄亥俄州东北部的工业空置率创下3.8%的历史新低,这使得这里成为了一个拥挤的租户寻求搬迁的地方。低利率给需求带来了更大的压力,因为买家也在积极寻找买家。尽管新冠肺炎疫情对其他房地产类别产生了影响,但工业房地产对制造商和分销商的需求仍然很高,这些制造商和分销商正在随着经济的变化而不断变化和增长。在许多情况下,这些变化都是局部的。

当物业是出售或可用的时候,它会快速。在许多情况下,降落在这个市场中的财产意味着找出市场交易,或揭示隐藏的可用性。这是深度经验和广泛的网络是最有价值的。

快速行动也会导致匆忙,尽职调查也不容忽视。需求的增加和新冠肺炎相关挑战使得快速检查一处房产变得困难。然而,一名知识渊博的房地产顾问通常与这些专业人士有着密切的关系,以确保出色的尽职调查和合理的周转,以免危及那些难以找到的房地产。

房地产经纪人具有展示属性的独家手段,以帮助Covid Sensitivity和渴望买家。有时着名的代理商ICAN获得潜在的买家早期看待物业。其他人已经使用虚拟和视频巡视来展示属性,因此潜在客户可以安全,并及时查看可用性。

市场对卖家看起来像什么?

卖家看到需求量增加,市场正在以更高的价格响应。这些条件还为业主创造了一个机会,使他们的财产在很大程度上留在市场上的资本化。工业房地产价格与每平方英尺一样高,但找到可用的房产是一项挑战。这为愿意在盒子外思考的业主创造了机会,以利用市场。

如果办公物业的业主能够将其改造成工业用途,他们的房地产可能会增值。这不适用于一些办公楼,例如多层建筑,但如果是弹性空间或工业空间,业主应该尽可能地将其转换为商店空间。

许多指标表明,写字楼地产的价值不会很快达到历史水平。但是,随着对工业物业的高需求,房东越快把他们的建筑改造成具有公用事业的工业企业,他们就越有可能在销售中卖出高价。

应对房地产市场不确定性的最佳方法是什么?

经验丰富的房地产顾问可以与房东和租客合作,找到一种方法来重塑现有的协议,让双方在一个不舒服的时期都更舒服。他们可以与卖家合作,为他们提供建议,帮助他们重新规划自己的写字楼,以便在炙手可热的市场中卖到高价;他们还可以让买家占得上风,因为他们想要或需要的东西不太可能通过网络搜索就能找到。

在不确定性的时候,最好有专家建议和指导来解决困难的挑战。

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商业地产目前基本保持稳定

自疫情爆发以来,俄亥俄州东北部的商业工业房地产市场变化不大。在今年年初之前,写字楼和工业地产的价值非常强劲,尤其是工业地产,它们的前景是继续强劲和增长。零售业的前景类似,但不像其他房地产类别那样强劲,因为实体房地产一直面临着来自电子商务的竞争。

总的来说,展望2020年是一个非常积极的前景。虽然许多企业已经被大流行破坏,但是价值观一般稳定,尽管如果经济衰退的延续,一些部门可能会恶劣的斑点。

智能业务与Simon Caplan,Sior,Cushman&Wakefield / Cresco Real Estate的合作伙伴谈过,关于俄亥俄州的东北部商业房地产市场,2020年剩余时间可以带来。

疫情对俄亥俄州东北部商业地产有何影响?

市场上有很多人寻找产业属性,他们面临着租赁和优质建筑的功能性可用空间短缺。幸运的是,去年开始有很多新的建筑,今年是可占领的。这是由做得好的公司吞噬,需要更多的制造或分配空间。

办公室市场受到了负面影响。大多数公司都非常缓慢地满足今年或明年到期的租约。有一些租赁更新活动,而是希望续约五年,他们更有可能签署一两年。由于这些短期租约,占用者对其空间的改善较少,而是希望对未来的灵活性。

出于租赁协议时发生了什么事?

大多数公司想做短期交易。他们想要的是灵活性。如果他们使用的是“原样”空间,他们可以获得短期协议。通常寻求5 - 10年租约的房东现在愿意与租户签订2年的协议,特别是如果是租赁延期,且目前有业务在该区域。在很多情况下,租户都在寻求租金优惠,或者在当前或更低的租金水平上续租,以避免租金续租时往往会出现的正常上涨。

最终,房东还是要支付他们的抵押贷款,并产生一点利润。最近情况变得更加困难,因为有些租客已经几个月没付房租了。在某些情况下,贷款人会与能够证明自己没有收到全额租金的房东合作,并接受较少的抵押贷款还款。

大流行如何影响商业房地产投资者?

总体而言,有重大需求。目前价格仍然稳健,仍然存在稳固的兴趣。空缺或即将空置的大盒式零售空间也有很多兴趣,用于重新灌注用途。但是,有些类别正在减速。在这些部门,价格令人沮丧。

有趣的是,东北俄亥俄州工业部门的空缺率在2019年底仅为4%,达到今年年初达到4%,在那里留下来。没有任何负面吸收 - 吸收是占用的平方英尺的数量。

2020年剩余时间的东北俄亥俄州商业房地产的展望是什么?

工业应该会保持强劲,部分原因是它目前受到电子商务的推动,而电子商务肯定会继续蓬勃发展。今年,写字楼市场自2009年以来首次出现负增长。今年下半年发生的任何事情都不太可能改变这一点。

毫无疑问,零售正在发生变化。该部门的运营商将不得不快速适应,或者在该类别中的房地产将看到显着的价格下降。现在,除非这是一个惊人的交易,否则这是一个令人惊叹的交易,否则这是一个像杂货一样的杂货。

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物业所有者可以通过销售储存来将资产转化为现金

由于大流行,许多企业已经受到了巨大的抨击。在房地产市场中,目前的条件正在影响租户和业主。租户,其中许多人在收入巨大倾向,难以支付租金。这对房东的一种压力,他们经常有贷款人支付。更重要的是,如果您是所有者/占用者,这迅速成为一把双刃剑。

这种情况导致一些业主寻求流动性,以降低部分风险。他们发现,这种“回租销售”(sale- le回租)方式往往能提供合乎逻辑的、时间敏感的解决方案,这种方式能带来能够立即提供现金的投资者。

智能业务采访了Joseph V. Barna, SIOR,该校的校长Cushman & Wakefield/CRESCO Real Estate,以及业主在寻找投资者时应该考虑哪些问题。

商业业主为什么现在考虑销售租赁?

许多业主都希望将资产转化为流动性,并且有很多合格的投资者和机构与资本齐平时寻找放置的地方。许多区域和国家投资者对克利夫兰感兴趣,因为与洛杉矶,纽约或芝加哥等顶级市场相比,交易较少。beplay平台

在销售租赁交易中,店主将其财产销售给投资者,立即获得资本部署在其他地方并保留使用资产。

也可能需要投资设备的业主可能需要投资设备,想要扩大或需要偿还其他债务,而完成这些事情所需的资本可能会在其财产中捆绑。通过销售租赁,他们可以将公平拿出来,并将其放在哪里可以获得更高的回报,同时获得使用和占用财产的利益。

业主应该在投资者身上寻找什么?

对于运营财产的卖家来说,销售租赁交易完成后,他们将成为一个租户,并将成为一个新的主人。这是一个伙伴关系 - 新的主人正在寻求投资回报,前者需要一个可以满足他们业务需求的财产。双方都需要了解另一方的目标和长期目标。

作为卖家与潜在投资者谈话的一次考虑因素是投资者与这种类型的投资和财产有多大程度的经历 - 他们如何能够成为房东。例如,如果建筑需要一个新的屋顶,投资者可以写一张检查并使其发生吗?它真的被归结为经验,资本化的程度以及他们的历史。

虽然投资者急于把他们的钱投入到工作中,但他们仍然是有选择性的。零售地产业主目前可能很难找到投资者,因为这个特定的市场正在苦苦挣扎。此外,办公室投资也不像以前那么热门了,因为越来越多的人在家里工作,目前还不清楚有多少人会回到办公室环境。如果企业缩小办公空间以适应这种潜在的新常态,情况可能会变得更糟。

什么可能会交易谈判看起来像?

投资者可能希望租客签署长期租约 - 八或10年。在这种情况下,他们希望确保租户能够在业务中,长期以来,他们需要对业务的金融稳定感到满意。

租户应该对自己未来的业务需求有一个清晰的了解,业务的轨迹应该反映在租赁中。例如,如果业务正在扩大,则应包括让投资者翻新或扩建房屋以适应这种增长的规定。另一方面,租户可能希望包括承包和/或转租权利。

希望将其资产转换为现金的业主应该努力了解当前的市场状况,与合适的专家,会计师,法律和财务顾问,房地产顾问 - 确定市场所在的地方以及它的位置。这将有助于他们做出最好的决定,尽管目前的挑战,但尽管存在挑战,但确保了积极的结果。

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如果您正在努力租赁付款,请与您的房东交谈

随着冠状病毒对市场的巨大影响,零售业受到的打击最为严重。但在现代经济中,没有任何事情是孤立发生的。

“仓储和制造业有一种多米诺骨牌效果,”高级副总裁乔治波(George Pofok)说Cushman & Wakefield/CRESCO Real Estate。“这里的零售商首先受到打击,因为他们是第一个被勒令关门的。现在,他们中的许多人都向房东要求减免租金。”

这引起了房东的各种反应。有些人提供了90天的宽限租房期。其他房东可能会暂停支付租金,但仍希望租户以后补上租金。一些房东正在降低租金,而另一些房东则希望全额支付租金。但对许多租户来说,除非他们提出要求,否则不会有任何救济。

“当你在询问某种形式的租金宽恕时,这是一个逼真的重要意义,”Pofok说。“大多数租户都有现有的租约,他们将肯定会以前进的方式保持与房东的关系。”

智能业务他与Pofok讨论了受冠状病毒影响的租户在难以支付租金时可以做些什么。

为什么房东要考虑对房客的租赁费宽大处理?

由于替代方案是空的建筑物,所以它对房东的理解做了很多意义,这意味着失败时间。还有房东在寻找并营造新的租户时将持有。

相反,目前的房地产市场非常强劲。冠状病毒无疑会影响空置率,但目前还不清楚长期来看它会在多大程度上促进空置率。许多小企业将无法生存,更大的更成熟的公司也将面临负面后果。因此,房东有可能最终获得净收益,如果他们放弃一个租户,他们可能一直在寻找终止关系的理由。但是,在很大程度上,房东们意识到了世界上正在发生的事情,并一直在为他们目前住在自己大楼里的人的最大利益而努力。

租户应该在与他们的房东交谈时应该侧重于租金付款?

租户是现实的重要性。当他们真正感受到痛苦时,他们应该提出暂停的东西。那些仍然能够支付租金的人应该支付。

请记住,房东也可能有抵押贷款支付,因此他们可能无法以宽恕提供更多的方式。

无论这种情况如何,租户应该对他们的要求造修,患者以及在整个对话中的患者和礼貌。

租客的合同情况是如何影响的呢?

拥有现有租赁协议的租户可能会发现其中有一些条款可能有利于谈判。例如,有一年留下其现有租赁协议的租户与续签的选择可能希望转到房东并在租金支付中谈判冻结,同时也行使其提前更新期权。这可能让房东有点舒服,知道他们有一个长期承租人。

如果他们同意在其现有租赁协议中豁免该选项,则租赁租赁协议的租赁租赁协议可能会在租金谈判中杠杆谈判。这是一个来回的一部分,其中房东和租户可能会在租赁协议中赋予可能对所有各方都有互利的特定项目。

向前迈进了,有新的语言插入租赁协议,以解释为损坏和无法预料的东西,以及我们现在所经历的东西。但与此同时,租户应该意识到他们并不孤单。无论是财务顾问,律师或房地产从业者,还有能力帮助租户弄清楚最佳道路。与专家联系,以找到最佳情况。

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在条件改变之前,利用紧张的房地产市场

房地产投资者越来越多地选择购买租户占据的建筑,这增加了投资的价值。当然,对该投资的回报取决于租赁的结构和建筑物的质量。鉴于俄亥俄州地产市场的实力现在,房东有令人信服的机会。

“在这个市场上,如果您是房东或财产所有者,有巨大的机会,”高级副总裁Eliot Kijewski说Cushman&Wakefield |Cresco房地产。“价格在巅峰。尽管如此,投资者看到租金的上升率与极低的利率相结合,并决定继续将资金放在工作。“

智能业务与Kijewski谈到了俄亥俄州东北地区的房地产投资市场,为什么对销售感兴趣的房东应迅速而不是稍后。

房地产所有者鉴于NEO市场的业主存在哪些机会?

市场紧张:寻求购买的投资者的历史纪录占用和强烈需求创造了一个“卖方的市场”。“利用当前市场的最佳机会适用于拥有占用的单租户建筑的房东。如果租户具有质量信贷,并在市场速度租赁期间留下了四年以上,房东可以远远超过资产,而不是值得空缺。

工业物业提供了额外的利益。除了利用市场率,长期租赁的租户外,投资者还可以在租赁期结束时拥有可用资产。

虽然现在是出售房产的好时机,但房东们应该考虑一下买家的历史,以及其他一些因素。不是每个人都有能力成为一个好房东,所以如果卖家对他们的租户有任何依恋,他们应该询问买家作为房东的记录。

投资者今天在俄亥俄州东北部的房地产市场上寻找的是什么?

一些在当前市场投资的人是那些希望通过进入另一个房地产类别来分散投资组合的人。多元化投资的一个热门目标也正经历需求峰值和投资者广泛兴趣:多户型房产。

捕获兴趣也是符合投资者房地产策略的投资。现在销售可能会获得最佳收益,而价值观高,税收处理有利。这项投资目的的一个策略是使用1031个交易所,这允许在买方升级到更高定价的投资物业时,允许在某些类型的物业上进行资本收益。

卖方在这种情况下了解融资的重要意义是什么?

预计在可预见的未来,利率将保持在低位,因此资金仍然“便宜”。银行急于放贷,并在争夺业务。房地产投资者不能将SBA贷款用于融资物业,因此他们需要使用1031交换和可用资本来交付大量首付。另一种选择是支付预付款,就像传统贷款一样,20%或更多。

业主应该多快采取行动来利用这些条件?

那些打算使用1031交易所的人应该现在就行动,因为买家需要在特定的日期前确定另一处房产——买家需要指定资本利得将被推迟的房产。根据第1031条,下一项财产的价值必须等于或大于原财产。更具体地说,卖方需要确定三处房产,并在规定的期限内成交一处房产。收益通过产权公司进入1031交易所。

联系一个房地产经纪人,在这个机会日落之前确定有哪些选择。

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为什么房地产经纪人是如此有价值的资产

房地产专业人士为客户提供不可或缺的知识、工具和技术,使他们在购买、出售或租赁房产时能够做出更明智的决定,西蒙•卡普兰(Simon Caplan)说Cushman & Wakefield/CRESCO Real Estate

“获得市场信息,谈判技巧和管理交易各组成部分的能力为客户提供了巨大的价值,这是重量的金色,”Caplan说。
经纪人可以访问允许您超越基础知识的信息。Caplan说,他们的市场知识和经验可以帮助您做出正确的举措。

智能业务我和卡普兰谈了使用房地产经纪人的好处。

您为什么要在购买,销售或租赁物业时雇用房地产经纪人?
一个好的经纪人应该总是向卖方或房东提出多种方法来提高他们的房产价值,使其对潜在的买家或租户更有吸引力。留下第一印象的机会只有一次。

好的或坏,第一印象可以大大影响前瞻性买方对您的财产的估值。这些改进应优先完成,以便最小化客户的财产等同于类似的可用性。

这可能包括清洁,绘画,定影照明,更换损坏或染色的天花板瓷砖或修复明显的建筑码违规的东西。通过这些改进实现的价值的增加通常大于完成工作的成本。

如果您的财产看起来尚未被关心或维护不足,所以购买或租赁的大多数优惠将低于预期。您的财产需要看起来性感和吸引力,以便前景希望第二次返回。经纪人应该能够通过谈论其设施来展示您的财产,为什么您的财产值得要求价格,以及将其与镇上的最近交易的比较。

在进入市场之前你应该知道什么?
一个好的经纪人会想要了解关于你和你公司的很多事情。您对空间的要求是什么?你为什么想搬家?你希望在新领域获得什么好处?您需要哪些便利设施?您对搜索有哪些限制?

你需要回答代理提出的许多问题,并根据你的需求,让组织中的多人分享他们对项目的看法,从而让代理更好地理解你想要做什么。

一旦一切都清楚了,你的经纪人将准备开始向你展示房产。一个好的经纪人应该是你的顾问,向你解释你所参观的房产的好、坏和丑陋之处,并在短时间内为那些激起你兴趣的房产提供价值。

在当今的市场上,高质量的工业建筑供不应求,而且往往很难找到。然而,市场上有相当数量的办公空间。

选择合适的财产后,下一步是什么?
初始优惠通常通过经纪人的非绑定意图谈判交易的主要业务条款进行。一旦您在买方和卖方或租户和房东之间进行了基本协议,应准备购买协议并谈判,包括所有业务和法律条款。

关于您的尽职调查过程有哪些关键点?
应在购买协议中允许的检查期间签署租赁或购买之前,应在签订租约或购买之前进行的尽职调查过程。在此过程中应该解决了几个区域。

寻找潜在的政府关注,如分区、地段覆盖、消防法规遵守和经济激励,以及可能的所有权问题,如留置权或地役权。对房屋进行物理检查也很重要,检查结构、机械或屋顶方面的问题,以及可能的环境问题。

在您完成交易之前,在此阶段解决问题,可以帮助您避免在路上避免很多头痛。

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今天的工业用户如何满足他们的要求

如今,在工业领域运营的公司正在寻找用户友好的设施,丰富的设施,可以用来提高善变的员工的工作经验。

“历史上,大多数用户刚刚专注于生产产品所需的设施,”校长Joseph V.Barna说Joseph V.Barna说Cushman & Wakefield/CRESCO Real Estate。“今天的偏好发生了显着变化,这在市场边界线上的大多数建筑物已经过时。”

他说,市场上的一些建筑物可以进行翻新,但往往的投资往往是持久的。

“工业部门的雇主越来越关注让员工快乐,这转化为员工 - 在熟练工人在需求量高的市场中重要的东西,”Barna说。“这在他们想要的设施中出现了他们想要的设施,对房东有意义的影响。”

智能业务与Barna讨论了在紧张的市场中确定合适的工业物业需求。

哪些因素导致了制造商选择房地产的方式发生了变化?

工业变得更加高科技,这加剧了地方、地区、国家和全球层面已经严重的熟练商人短缺。这种短缺还有其他一些原因。

人口衰老,而出生率正在减少,所以利用这些所需技能的人们进入劳动力的人数较少。

进入劳动力的年轻人已将个人履行和贡献捆绑在职业生命中。所以,如果他们不开心,如果他们不觉得自己的工作有意义,他们并不感兴趣。这一点强调了保留工作。因此,将员工保持幸福现在被视为保留至关重要。设施的设施可以走向这一点。

这种变化如何影响大克利夫兰地区的房地产市场?

大克利夫兰市场的场地选择过程变得更加复杂。我们的工业库存约为5.05亿平方英尺的财产。但大多数产品都是老化,无论是功能过时还是不达到当前标准。

A类工业地产约占我们库存总额的3%;其他一切都是b,c,d或已过时。此外,我们的3.5%的空缺率是历史中最低的,所以当建筑物来到市场上时,可以快速获得合格买家的多个优惠。工业房地产市场竞争非常激烈。

工业地产用户如何在这个市场上得到他们想要的?

提前计划。当租约即将到期或销售额上升到需要更大设施的程度时,提前完成。然后,定义需求。公司应该考虑的是5到10年后的需求,而不是未来两年。一旦他们的需求确定,他们应该尽快开始分析市场。

探索新建筑也是有利的。由于建筑成本继续增加,因此建立昂贵。但是,通过市政当局,国家和县的激励可以抵消新建筑的成本。

购买一处现有房产意味着对一幢本质上仍然是砖和砂浆的老建筑进行重大投资。新建筑可以有税收优势,有助于缩小财政差距,让买家得到他们想要的。这意味着有新的机械和结构,这意味着操作成本将比处理旧建筑和它经常过时的非节能机械更低。

此外,要跳出思维定势。如果一家公司只需要一栋3万平方英尺的大楼,那就考虑购买一栋5万平方英尺的大楼,找一个部分租户来抵消成本。或者从想要缩小规模的公司手中购买一栋更大的大楼,并将其作为部分租户。

工业公司有很多方法可以获得他们在这个市场中所需要的。通过组装合适的团队来实现这一目标 - 会计师,房地产专家和律师,并探索所有选项,以最大限度地提高最终用户的结果。

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